Fannie Mae, mida varem nimetati föderaalseks riiklikuks hüpoteekliiduks või FNMA -ks, loodi 1938. aastal. Selle esialgne eesmärk oli pärast suurt depressiooni elavdada elamumajandust. See lõi ka esimese järelturu eluasemelaenudele. Aastal 1968 sai Fannie Maest eraõiguslik aktsionär-omanik, valitsuse reguleeritud ettevõte, mille aktsiatega kaubeldakse New Yorgi börsil.
Fannie Mae hoiab odavat kapitali üle riigi hüpoteeklaenuvõtjatele ja ei laena otse koduostjatele; selle asemel ajage äri laenuandjatega, et neil hüpoteekfondid otsa ei saaks. Fannie Mae pakub suurtele ehitajatele ja kinnisvarafirmadele kuni 25 kuud ette rahalisi kohustusi summas 12 miljonit dollarit ja rohkem.
Nagu turg hiljuti näinud, kogesid nii Fannie Mae kui ka Freddie Mac probleeme. Valitsus otsustas viimastel nädalatel panna Fannie Mae konservatuuri, et tagada ühingule likviidsus enneolematu stressi ajal. Veelgi olulisem on see, et valitsus käsitles oma probleeme kapitali, riigikassa ja Fannie reguleeriva asutuse, föderaalse elamumajanduse finantsagentuuriga, kes nõustus sõlmima eelisaktsiate ostulepingu, et rahastada iga ülalnimetatud üksust kuni 100 miljardi dollari ulatuses, vastavalt asetäitja Kenneth Baconile. Fannie Mae elamumajanduse ja kogukonna arendamise president.
„Kuna oleme kogenud palju kaotusi, tunneks hüpoteegiga tagatud väärtpaberitesse võlgnev investor end olemasoleva kapitali ja meie agentuuri püsivuse osas kindlalt. Teine samm, mille nad astusid, oli uue tagatud laenuvõimaluse loomine mitte ainult Fannie Mae ja Freddie Maci jaoks, vaid ka föderaalse kodulaenu pangasüsteemi jaoks, sest valitsus oli mures selle pärast, et kui agentuur hakkab võlgu väljastama, ja võlaturud. ülevoolu, ei saa me enam rahastamist juurde,“ ütles Bacon, selgitades, et nende sündmuste tõttu on Fannie Mael nüüd kapitaliallikad, tagatud likviidsus ja valitsuse lubadus osta aeg-ajalt nende hüpoteegiga tagatud väärtpabereid. kui agentuur hindaks neid otse turul.
Pärast seda, kui valitsus raha eraldas, otsustas ta nüüd juhtimiskontrolli Fannie Mae üle. Investori jaoks tähendab see, et agentuur tegutseb väga palju, ütles Bacon. „Soovime, et meie portfell sel aastal kasvaks. Veelgi olulisem on see, kuidas turg on reageerinud, võti selle leviku piiramisel meie võlal. Suutsime säästa emiteerimisega 7 miljardit dollarit võlga, mis oli üle 9 miljardi dollari-see on suurim pakkumine, mida oleme kunagi teinud. Esialgsed andmed näitavad, et see töötab, ”ütles Fannie Mae asepresident.
Hüpoteeklaenupankurite liidu andmetel moodustasid ühepereelamute maksejõuetuse määrad 64. aasta juuni lõpus 2008 protsenti kõigist tasumata laenudest, mis on 129 punkti rohkem kui eelmisel aastal. Sel aastal arestitud laenud ulatusid 2.75 protsendini, mis on kaks korda suurem kui eelmisel aastal. Fannie Mae üheperekonna sulgemismäär oli teise kvartali lõpus madalam, 1.36 protsenti, kuid määrad on endiselt kaks korda kõrgemad kui eelmisel aastal. "Selge, et turg on hädas. Algselt eeldasime, et hinnad langevad 7–9 protsenti, kuid pärast mõningast jälgimist näeme, et ülemine vahemik tõuseb 15–19 protsendini. Kui see juhtuks, on endiselt kriitiline, et krediit võib külmuda. Likviidsusega tuleb rohkem tegeleda ja Fannie kindlustuslepinguga on tehtud õigesti. Samuti näeme, et aeg, mil hüpoteeklaenudel raha ei ole või raha on vähe, on möödas. Ka riskikihi panemine üheperelaenule, kui neil oli teine laen või reguleeritava intressimääraga hüpoteek või ainult intress, ja nii mõnigi asi, millest tarbijad aru ei saanud, on minevik,” ütles Bacon.
Ta lisas, et nad kulutavad rohkem aega pettuste kõrvaldamisele.
Sama oluline on heita valgust ka üüriturule, tohutule turule, mille mitmepereelamute võlg oli 850. aasta lõpus 2007 miljardit dollarit. Selle domineeriv tegija oli kommertslaenuga tagatud väärtpaberid (CMBS) 36 miljardi dollari väärtuses mitmepereelamutega. finantseeritud hüpoteegid. Fannie Mae loodab, et summa jääb sel aastal alla 2 miljardi dollari.
„See turg on maamunalt langenud, sest CMBS-i mitmepereelamute laenude kuritegevuse intressimääradega on umbes 120 baaspunkti; Fannie Mae portfelli 170 miljardi dollari suurune äritegevus on vaid 11 baaspunkti. Kuigi üldine maht on suurenenud, kuna Fannie ja Freddie on sellel turul domineerinud, on meie maht kasvanud. Sel aastal tegime esimesel poolaastal mitmepere rahastamiseks 22 miljardit dollarit. Teised mängijad, nagu Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo või PNC, andsid sellest 18 miljardist dollarist 20 miljardit dollarit – nad pidasid seda heaks ärimudeliks; nad on võtnud laenu ja jagasid meiega riski. Kuna kommertslaenuturul oli piisavalt lööke, kohandasid inimesed süsteemi nii, et seda ei juhtuks,” rääkis Bacon, käsitledes tõsiasja, et kuna paljud olid varem kommertslaenuprobleemi tõttu põlenud, olid nad selleks sündmuseks valmis. Kui ühepere turul, siis inimesed leevendasid oma kindlustuslepinguid, sest inimesed ei mäleta 1990. aastat, mil sarnased sündmused aset leidsid. Põhjus, miks kuritegevuse määrad on olnud nii madalad, on see, et uute laenude keskmine laenusumma oli 67 protsenti; võlateeninduse katvuse suhtarvud on 120-st põhja pool. „Ja Fannie Mae tagatise tagamise viisis ei käsitle me üüri, vaid varasemaid inkassosid. Oleme väga konservatiivsed, kuna meie programmid said alguse 1980. aastate tuhast, hoides portfelli töös,” ütles ta.
Praegust turgu hinnates arvab Bacon, et mitmeperede turgude vaba koht on alla 7 protsendi. „Tunneme end turul hästi, arvates, et USA elanikkond suurendab endiselt sündimust ja sisserännet. Fannie Mae näeb demograafilist profiili järgmise kahe aasta jooksul üha enam üürimisseisundisse. Samuti näeme, et paljud vanemad inimesed müüvad oma kodu ja nõustuvad kolima iseseisvasse eluruumi, kus on vähem hooldust ja vähem kulumist vananedes, ”lisas ta.
Fannie Mae muret tekitab enim "küsitav" töökohtade kasv sellistel aegadel, rohkem "jumala teod", nagu orkaanid, majanduslangus ja tehingumäärad (suur lõhe ostjate ja müüjate vahel kapitalisatsioonimäärade tõttu, mis varem äärmiselt madal 6–7 protsenti, mis ei olnud jätkusuutlikud). „Me hakkame nägema keskmist vastupidist, see tähendab, et ülemmäärad langevad võlamääradest madalamale, muutes ostja ja müüja vaatenurka tohutuks, et mõnikord ulatub vahe tõttu 15-protsendiline hinnaerinevus. Kõigi BRIC-riikide (Brasiilia, Venemaa, India, Hiina) õitsenguga riikides on palju aktsiakapitali, mida investorid eelistaksid pigem osta ülemere aktsiaid, kui USA suudab pakkuda. Seetõttu mõtlevad investorid kaks korda,” ütles ta.
On omamoodi sürrealistlik näha inimeste majades suuri kuritegusid. "Aga kui vaadata kontoreid ja kortereid, pole see nii hull. Põhimõtteliselt toimivad mitmepereelamud hästi, kuid eeldame, et näeme väiksemat turgu, kus inimesed otsivad piirmäärade ühist alust. Krediidikriisi korral näeksime, et ülempiiri intressimäärad väljaspool New Yorki tõusevad aasta lõpus kuni 6–6.5 protsendini, ”ütles Bacon.
Ameerika krediidituru olukorra pärast on tõesti põhjust muretsemiseks. „Aga ma usun, et kui turgu lahkama hakata, siis kõik väited/ülditused ei vasta päris tõele. Meil on ühe pere turud, mis on halvad, kuid mõnel segmendil läheb mõnes riigi osas hästi. Rahvastiku kasvu pikaajalised põhialused on paigas. Seal on palju positiivset, sealhulgas valitsus otsustab tegutseda meie küsimustes jõuliselt ja selgelt. Seetõttu usun, et Fannie Mae kaudu on eluasemelaenude osas tugev likviidsus, ”sõnas ta.
Lõpetuseks ütles Fannie Mae asepresident: „Loodan, et see sütitab suhtumise, mida nägime pärast 9. septembrit, sest päeva lõpuks liiguvad turud inimeste emotsioonide järgi. Kui inimesed on sünged ja negatiivsed, ei muutu turud kunagi paremaks. Loodetavasti taaselustavad inimesed oma optimismi Ameerika turu tegelikes omadustes ja panevad inimesi tagasi astuma ning tehinguid tegema. ”
