Vaata enne kaljult alla hüppamist

1. Hoone kapitaalplaan

2. Kapitali täiustused (minevik ja tulevikuplaanid, sh kuluprognoosid ja ajakava)

3. Hüpoteek hoonele (millised on tingimused/pikendusvõimalused)

4. Haldusleping (ettevõttel on praegu haldusleping; kulud/teenused)

5. Asbesti uuring avalikes ja korteriruumides

6. Mädanevad aknaraamid keldris ja muudes avalikes kohtades, mis võivad olla näriliste/lutikate ja veekahjustuste sissepääsupunktiks

7. Vee/elektriarvestid. Iga aasta kulud tuleks üle vaadata. Kas kulud on aastast aastasse sarnased?

Rakenduspakett. Head UP (tee üles)

Iga potentsiaalne ühistu ostja peab pähe jätma kolm terminit: sissemakse, võlgade ja sissetulekute suhe ning sulgemisjärgne likviidsus.

• Esimene tõkkejooks: Sissemaks on esialgne rahaline osa, mille ostja maksab müüjale ja ülejäänud summa rahastab pank või muu laenuandja. Ühistud soovivad, et omanikel oleks oma kodudes omakapital. Sissemaks võib ulatuda 20–50 protsendini (mitte universaalne). Mõned kõrge staatusega hooned võivad nõuda sularahaostmist ilma rahastamiseta.

• Teine tõkkejooks: Võla ja sissetuleku suhe. Ostja igakuise võla summa jagatud igakuise sissetulekuga. Paljude ühistute puhul on lubatud võla ja sissetulekute suhe 25–30 protsenti. Paljud juhatused vaatavad ka üldist finantspilti. Kui keegi on sotsiaalkindlustuses ja toob sisse ainult 2100 dollarit kuus, kuid tal on 10 miljonit dollarit pangas või investeeringutes, ei pruugi võla ja sissetulekute suhe olla probleem.

• Kolmas tõkkejooks. Sulgemisjärgne likviidsus. Rahasumma, mis on potentsiaalsele ostjale pärast sissemakse tegemist kergesti kättesaadav. See võib hõlmata sularaha pangas, rahaturu- ja/või aktsiafonde, aktsiaportfelli, riigivõlakirju, hoiusertifikaate (peetakse likviidseks). IRA-sid ja muid pensionikontosid ei peeta likviidseks ega ka elukindlustuspoliise, investeerimata aktsiaid ega isiklikku vara (st kinnisvara, kunstiteoseid).

Rusikareegel – ostjal peaks olema käepärast piisavalt raha, et tasuda kaheks aastaks hüpoteeklaen ja elatis juhul, kui tema sissetulek mingil põhjusel (nt töölt koondamise või haiguse) katkeb.

Mõnikord arveldavad juhatused üheaastase likviidsuse ja ühe aasta tingdeponeerimiskontole paigutatud sularahaga, mis võimaldab potentsiaalsel ostjal koguda tingdeponeerimiskontot sularaha, müües likviidseid varasid enne tähtaega ja annab juhatusele meelerahu.

Mõned juhatused teavitavad maaklereid ja ostjaid nende arvulistest nõuetest juba ette, et vältida aega ja vaeva inimeste kontrollimisel, kellel on vähe võimalusi aktsepteerida. Teistel nõukogudel ei ole absoluutseid nõudeid ja nad teevad otsuseid igal üksikjuhul eraldi.

Riskid vs hüved

CoOpLiving.Osa5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Kõigi ostudega kaasneb risk. NYC ühistu ostmisel ei ole paljud tegurid ostja kontrolli all, sealhulgas halvasti juhitud hoone, laisk ühistu juhatus või koolitamata või ebapiisav hoone personal. Aktsionärid võivad kokku puutuda ootamatute erihinnangutega, mille BOD nõuab ettenägematute suuremate hooneremonditööde eest ja hooldustasud võivad kasvada inflatsioonist kiiremini. BOD võib muuta allüürilepingut või muid poliitikaid, muutes korteri üürimise ja/või lemmiklooma omamise võimatuks. Teie korteri müümine võib osutuda väljakutseks potentsiaalsete ostjate meelevaldse juhatuse tagasilükkamise tõttu, kuna BOD-i liige tunneb teie peale viha.

Läheb edasi

Olete leidnud oma unistuste korteri. Teie advokaat, raamatupidaja, sisekujundaja, arhitekt ja perekond on kõik ühel lehel. Olete omanikuga müügihinnas kokkuleppele jõudnud ja nüüd on aeg sulgeda.

Sulgemise aeg

Ühistu sulgemise aeg NYC-s võib kuluda 2–3 kuud alates ostulepingu allkirjastamisest; PÄRIS maailmas aga sulgemiseks kuluv aeg sõltub paljudest teguritest ning võib olla väljaspool ostja otsest kontrolli:

1. Kogu raha ost sponsorkorteri ostmiseks. Planeerige 2-3 kuud (või vähem), kuid

2. Kinnisvarast ostmine koos kogenematu advokaadiga – viivitus

3. Co-op plaadipakett võib olla puudulik või sisaldab vigu – viivitus

4. Haldaja vaatab taotlust aeglaselt läbi ja lükkab selle juhatusele saatmise edasi – viivitus

5. Ühistu juhatus vaatab paljusid müüke üle ja nad võistlevad BOD tähelepanu pärast – viivitus

6. Puhkuseperioodil esitatud lauapakett – hilinemine

7. Intervjuude ajakava konfliktid (teie ja BOD) – viivitus

8. BOD ei saa otsust langetada – viivitada

9. Müüja või ostja ei soovi koostööd – viivitus

Lõppkulud

• Advokaaditasud. Vahemikus 1,500–4,000 dollarit. Tavaliselt tasutakse tehingu lõpetamisel. Panga advokaadile võib lisanduda lisatasu (1,000 dollarit).

• Häärberimaks. New Yorgi häärberimaksu künnis on 1,000,000 1,000,000 1 dollarit (vaevalt, et mõis selle hinnaga müüakse). Tehniliselt käsitletakse maksu ülekandemaksuna, mille ostja maksab kinnisvara eest, mille suurus on 3.9 25,000,000 XNUMX dollarit või suurem. Maksusumma varieerub ja on astmeline määr, mis algab XNUMX protsendist, mis tõuseb ostuhindade vahemiku alusel kuni XNUMX protsendini kinnisvara puhul, mille väärtus on XNUMX XNUMX XNUMX dollarit või rohkem.

• Tiitli kindlustus (ainult korterid). Korteri ostmine ja hüpoteegi võtmine nõuab omandikindlustust ja tavaliselt maksab see 0.45 protsenti ostuhinnast. See omandatakse ostjate ja laenuandjate kaitsmiseks vara omandinõuete eest enne kodu omamist.

• Hüpoteegi registreerimine Maksud (ainult korterid). See nõuab, et ostjad maksaksid 1.8 protsenti hüpoteeklaenude summalt alla 5,000,000 1.925 500,000 dollari ja 2,000,000 protsenti hüpoteeklaenude summadele, mis on suuremad kui 20 1.925 dollarit. See on laenusumma, mitte ostuhind. Manhattanil 1,600,000 30,800 XNUMX dollari suuruse keskmise korteri puhul, mille hind on XNUMX protsenti, tuleb XNUMX XNUMX XNUMX dollari suuruse laenusumma pealt XNUMX protsenti tasuda ainuüksi hüpoteeklaenu registreerimismaksu.

• Flip Tax (ühistud). See on ühistu korteri müügitehingu käigus ühistule makstav võõrandamistasu. Tasu ei ole tehniliselt maks ja seetõttu ei saa seda kinnisvaramaksuna maha arvata. Flip-maksu suurus ja kes selle eest maksab (ostja või müüja) on ühistuti erinev. Teave on üldiselt sätestatud hoonete varalise rendilepingu või ühistu seadustega.

• Lisatasud. Hüpoteegi tasud, ümberkodeerimise kulud, kõrvalkulud jne.

• New Yorgi osariigi ja NYC ülekandemaksud (Ainult uusarenduskorterid). (prevu.com)

Lõpuks

Kui tehing on lõpuks tehtud, annab ostja oma raha müüjale. Müüja annab ostjale lepingu (korterite puhul) või varalise rendilepingu (ühistute puhul) ja kõik elavad oma eluga edasi.